欢迎来到益程全过程工程咨询服务平台！

为深入贯彻落实习近平总书记关于防范化解风险的重要指示批示精神，按照住房城乡建设部“建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障”部署安排，山东省烟台市积极谋划、主动作为，于2023年9月启动房屋安全管理养老金等三项制度试点工作，从顶层设计入手，积极探索创新，围绕“体检先行、业主主导、补贴推动、保险补充”的核心思路，构建起覆盖房屋全生命周期的质量安全保障体系，取得了实质性成效。烟台市在探索和实践中，形成了四方面经验做法。

构建制度框架，探索实施路径

一是明确思路，构建制度框架。烟台市委、市政府高度重视“三项制度”试点工作，先后召开两次政府常务会议研究部署，建立统筹推进机制，在充分调研和多方论证基础上，搭建起以《城市住宅养老金等三项制度试点工作实施方案》为核心，以试点工作协调机制、房屋安全管理资金使用、体检实施、保险方案为支撑的“1+4”试点制度框架。二是系统研究，强化全链条管控。印发《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》，围绕勘察设计、施工建造、验收交付、运行维护、房屋灭失等5个环节，细化举措，明确将“三项制度”作为房屋全生命周期的重要制度保障，增强房屋安全管理体系的系统性和完整性。三是试点先行，探索实施路径。选取地理位置优越、土地价值较高、房屋体量适当的莱山区作为试点区域先行先试，先后制定体检试点工作实施细则、养老维修补贴公共账户试点管理指导意见、安全维修保险方案等，推动试点工作破题开局。

优化资金筹措，激活保障动能

一是优化住宅专项维修资金使用方式。修订《住宅专项维修资金管理办法》，扩大适用范围，将“无障碍设施”“单元门”“雨水污水管道”等列入维修资金使用范围。二是规范小区公共收益管理。试点区域所有物业管理小区均规范建立了公共收益账户，将小区公共部位广告收益、经营性收入、停车费等纳入公共收益账户，每季度公示，优先用于房屋体检及购买房屋保险。三是增设房屋安全管理资金公共账户。在资金来源上，选取1处新出让地块作为试点，按照66元/平方米标准计入土地出让成本，后期注入公共账户，不增加居民、企业负担，目前公共账户已设立并已筹集资金约202万元；在资金管理上，账户由属地政府统筹管理使用，用于房屋体检、房屋保险，以及适当补贴小区共用部位和共用设施设备保修期满后的维修费用等，提高产权人维修房屋主动性，及时消除房屋安全隐患。

创新体检模式，开展智慧化管理

一是完善房屋体检评估体系。根据住房城乡建设部《房屋体检技术导则（试行）》，结合烟台实际制定体检试点工作实施细则，明确对使用年限超过20年的住宅，每10年进行一次体检；对超过设计使用年限的住宅，每5年进行一次体检。体检内容涵盖4大类、33项详细指标，划分3个安全性能等级方便分类处置。二是实施房屋安全闭环管理模式。总结归纳“信息摸底—现场巡检—出具报告—明确保险—维修加固”五步工作法，对于体检结论为“通过”的，正常使用；对于体检结论为“基本通过”的，及时进行修缮加固，定期维护；对于体检结论为“不通过”的，进行安全鉴定，采取相应解危措施。截至目前，已累计完成42个小区、共计629栋楼、建筑面积250万平方米的房屋体检工作，以现有体检结果为依据，保险公司及时介入修缮，形成安全管理闭环。三是搭建城市住宅体检全生命周期管理平台。与中国银行合作建设房屋管理综合服务平台，通过数字赋能、科技赋能，已开发前期数据收集、中期监测评估、后期处置建议等功能，助力实现房屋安全智能化管理。

定制保险方案，强化风险兜底

一是化零为整，采用“住宅安全维修保险＋体检服务”模式。由保险公司“一揽子”承担安全风险保障、维修费用补贴、房屋体检服务等工作，实现“政府、保险机构、居民”目标一致，共同努力提高房屋公共部位维修效率、降低房屋安全事故风险。二是“安”“维”结合，确定房屋保险方案。科学设计保险方案，覆盖人身安全、房屋结构、维修费用等场景，其中，建筑外墙维修费用补偿保障险、破碎渗漏维修费用保障险为创新房屋维修险种；建立了电梯全生命周期保险模式，有效缩短了故障响应周期。三是科学长效，合理设置维修保障险种。一方面，科学设置赔付金额，按照单次维修资金总量设置赔付比例，单次维修费用在3万元以下的赔付100%，单次维修费用3万元~10万元的赔付70%，单次维修费用10万元以上的赔付50%，实现兜底小额维修、支撑大额维修。另一方面，合理确定赔付上限，针对年度累计、每栋房屋累计、每次事故等，分别设置赔付限额，使年度理赔金额保持在可控范围内，确保保险机构能够长效、可持续经营住房维修保障类险种。目前，莱山区已完成15栋楼的试点维修，总项目金额66.16万元，保险理赔赔款金额为53.84万元，已完成维修项目惠及325户；正在施工的有2个小区，涉及维修项目4个，惠及130户，维修金额11.5万元，由保险理赔全额支付；再次确定15个需进行房屋理赔维修的小区，涉及维修点位72个，将惠及居民2880户。

烟台市依托试点实践，初步形成“体检先行、房屋安全管理资金托底、保险联动”的房屋安全治理路径。下一步，将围绕“制度成型、资金循环、技术成网、群众受益”目标，持续放大莱山区综合试点效应，在全市建成“体检有规范、资金有来源、保险有特色”的闭环管理体系，打造可感知、可量化、可复制的“烟台方案”，为全国房屋安全管理贡献样板经验。一是强化资金滚动增值与多元补充。积极推动房改房、老旧小区住宅专项维修资金续交、账户补建，探索将住房公积金增值收益等涉房资金按一定比例划入体检资金池。通过政府专项债、REITs（房地产投资信托基金）等金融工具，放大资金规模，形成“政府+市场+金融”多元筹资格局。二是深化“体检—资金—保险”闭环管理。优化升级烟台市“三项制度”信息平台，增加“土地出让金体检资金”模块，实现“交存—体检—补贴—维修—结余”全流程在线运行；推广“体检结果+补贴系数+保险费率”联动，让数据多跑路、资金快拨付、群众少跑腿。三是打造高品质住宅“源头管控”升级版。对高品质住宅试点“土地出让金体检资金+IDI（基础设施债务工具）保险”双轨并行，实现新建与既有房屋资金保障全覆盖。联合中国建科院、烟台市建筑设计研究院，持续完善《烟台市高品质住宅建设技术指引》，推动“好房子”标准落地，最大限度降低后期维修成本，实现“建造安全、使用安全、资金可持续”的目标，为全国输出可复制、可推广的“烟台样板”实践。四是加强宣传引导。持续开展房屋安全知识进社区活动，建立业主参与激励机制，引导居民主动交存、主动体检、主动参保，形成“政府主导、市场运作、公众参与、社会共治”的长效格局。

摘自　建筑杂志社公众号　2026.01.19　范佳慧　吕宪彬　赵晓